By: Miguel Fernandez Morales LLB, MBA

Bajaran el precio de los apartamentos?

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 En la superficie, la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto informó lo que parece ser otro trimestre estelar para el mercado de condominios en el área metropolitana de Toronto.
A pesar de la presencia de COVID-19, los agentes inmobiliarios vendieron 7.072 condominios en la región, un aumento del 10,5 por ciento en comparación con el tercer trimestre de 2019. Los precios promedio de los condominios, mientras tanto, disfrutaron de un aumento del 8,3 por ciento para llegar a $ 633.484 en el trimestre. Históricamente, este fue el segundo mejor tercer trimestre en ventas y el mejor para un precio de venta promedio.?
Pero profundice un poco más y se verá que estas cifras enmascaran la debilidad subyacente del mercado.
Aunque las ventas y los precios han subido, también lo han hecho los listados. Se hicieron un total de 17,613 listados de condominios nuevos en el trimestre, un 84.6 por ciento más que en el tercer trimestre de 2019. Los listados activos, mientras tanto, actualmente son más del doble de lo que eran el año pasado.  Cuando el inventario comienza a superar ampliamente a las ventas, como fue el caso aquí, indica un mercado debilitado ya que la oferta supera la demanda.
El Financial Post informó la semana pasada que los micro condominios (unidades de menos de 500 pies cuadrados) ya habían ingresado al mercado de un comprador debido a la cantidad de oferta que ya había superado la demanda. El cambio, según Jason Mercer, analista jefe de mercado de TRREB, está siendo liderado por inversores que están poniendo unidades a la venta en el mercado en masa.
"Puede haber cierta incertidumbre sobre la economía y ha visto una fuerte apreciación en el valor de su activo en papel a lo largo del tiempo, por lo que podría decir que ahora puede ser el momento de darse cuenta de esa apreciación en términos reales", dijo Mercer.
Tanto el mercado de alquiler tradicional como el de alquiler a corto plazo en Toronto están luchando en medio de la pandemia. Los estudiantes y los nuevos inmigrantes, dos grupos demográficos que mantuvieron el flujo del mercado de alquiler tradicional en el centro de Toronto, ya no vienen en oleadas. La inmigración se ha ralentizado drásticamente debido a COVID-19 y las universidades han trasladado sus clases a formatos virtuales.  Tanto el mercado de alquiler tradicional como el de alquiler a corto plazo en Toronto están luchando en medio de la pandemia.
 
Los datos de TRREB muestran que el alquiler promedio de un apartamento en condominio de una habitación cayó un 11,1 por ciento en el trimestre en comparación con el mismo período del año pasado, mientras que el alquiler de un apartamento en condominio de dos habitaciones se contrajo un 9,2 por ciento en promedio durante el mismo período de tiempo.
 
Dado que el turismo ya no es un factor, los inversores que alguna vez confiaron en el mercado de alquiler a corto plazo, como AirBNB, también han visto disminuir los flujos de efectivo a casi cero. Entonces, la solución obvia para los inversores ha sido reducir los costos, especialmente en una recesión. Cuando demasiadas unidades llegan al mercado a la vez y los compradores no están allí para recibirlas, los precios bajan.
 
La razón por la que los precios de los condominios aún no han llegado, a diferencia del alquiler, es porque, históricamente, generalmente hay un retraso, dijo Mercer.
 
“En términos generales, si mira hacia atrás en los períodos en los que comienza a ver un cambio en el crecimiento de las ventas en relación con el crecimiento de la lista, lleva tiempo filtrar el mercado”, dijo.
 
La trayectoria de COVID-19 determinará si el mayor inventario puede eventualmente afectar los precios, según Mercer. Una vacuna podría traer de vuelta la inmigración y la demanda allí podría ser suficiente para convencer a los inversores de que retiren sus unidades del mercado. De manera rápida, el GTA podría volver a estar en un mercado con una oferta sorprendentemente pequeña para satisfacer una demanda creciente.